Выберите регион:


ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16 июля 1998 года

09 сентября 2015 996

Закон №102-ФЗ является ключевым профильным документом, который регулирует все вопросы, касающиеся ипотечного договора.

Темы:

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ (далее – ФЗ об ипотеке) является ключевым профильным документом, который регулирует все вопросы, касающиеся ипотечного договора. ФЗ об ипотеке состоит из 14 глав и 79 статей. Первая глава описывает основные положения договора раскрывает все понятия, суть которых важна для осознания механизмов работы закона. Так, законодатель определил договор об ипотеке как соглашение, в котором одна сторона (залогодержатель), являющийся кредитором, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными ФЗ.

Глава 2 регулирует аспекты заключения договора ипотечного займа. В ней расписаны все пункты, которые в обязательном порядке должны войти в типовой договор, очерчен круг прав и обязанностей сторон, перечислены условия, которые не могут войти в договор, кроме того установлена процедура регистрации таких договоров и определены принципы включения в контракт третьих лиц, которые также могут являться участниками договора. Важно отметить, что договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Глава 3 раскрывает принципы составления и функционирования закладной. Здесь также перечислены все моменты, которые должны обязательно войти в данный документ, и которые не могут быть в него включены ни при каких обстоятельствах. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Следующая четвертая глава содержит в себе все моменты осуществления процедуры государственной регистрации ипотеки. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 1 месяца со дня поступления необходимых документов; ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений – в течение 15 рабочих дней, ипотека жилых помещений – в течение 5 рабочих дней. Сам пакет документов состоит из: договора об ипотеке, совместного заявления залогодателя и залогодержателя; при необходимости – закладной, копий приложений к ней.

Глава 5 регламентирует важные аспекты, связанные с обеспечением сохранности ипотечного имущества. В ней подробно указано, кто должен отвечать за содержание и текущий ремонт имущества, какие права по отношению к залоговой недвижимости есть у заемщика и кредитора, как защитить имущество от посягательства третьих лиц. Также указана ответственность каждой из сторон за невыполнение своих обязанностей в отношении залогового имущества. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Страхование имущества, заложенного по договору, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, если иное не предусмотрено таким договором.

Глава 6 ФЗ регулирует процедуру перехода прав на заложенную недвижимость, где четко указаны причины, по которым залоговое имущество может быть изъято и передано в собственность кредитора, а также моменты по добровольной и принудительной передаче недвижимости. Заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу (купля-продажа, обмен) лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. В 7 главе раскрыты суть, понятие и основные моменты оформления последующей ипотеки. Так, заложенное имущество может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Глава 8 посвящена процедуре передачи залоговой накладной и уступке прав по договору об ипотечном кредитовании. Залогодержатель вправе осуществлять уступку прав по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам.

Глава 9 регламентирует действия, направленные на обращение в судебные органы для взыскания залогового имущества при отказе заемщика передать его добровольно. Иск об обращении взыскания на имущество предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством РФ. В 10 главе указан порядок реализации залогового имущества для возмещения расходов кредитора. Имущество, заложенное по договору, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с ФЗ об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов. Глава 11 посвящена особенностям ипотечного кредитования, когда залогом выступает земельный участок. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Важно отметить, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Глава 12 раскрывает принципы функционирования ипотеки при выставлении в качестве залогового имущества предприятий, производственных зданий и сооружений нежилого фонда. 13 глава регулирует отношения ипотечного кредитования, когда в качестве залога выставляется квартира или жилой дом. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов, и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Последняя, 14 глава, состоит из одной статьи, содержащей положения касательно ввода ФЗ в действие.

Нашли ошибку в тексте?
Выделите текст с ошибкой и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней