Выберите регион:


Что будет с ипотекой в следующем году?

20 декабря 2017 442

Эксперты подвели предварительные итоги рынка новостроек московского региона в 2017 году. Количество ипотечных сделок за прошедший год значительно возросло.

Эксперты подвели предварительные итоги рынка новостроек московского региона в 2017 году. Количество ипотечных сделок за прошедший год значительно возросло.

Статистика по ипотеке в России изменилась достаточно существенно. По данным «Метриум Групп», число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках Москвы выросло с 35 тыс. в январе-октябре 2016 года до 41,4 тыс. в аналогичный период 2017 года. В относительном выражении прирост спроса на столичном рынке составил 18%.

Дело в том, что доступность ипотеки для населения существенно возросла. По словам руководителя департамента ипотеки компании «Бон Тон» Ольги Шиховой, в январе ставки были на уровне 12%, а сейчас уже есть предложения от 8,75%. Такая программа действует, например, у Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Она подразумевает первоначальный взнос в размере 50%, а также наличие в семье троих детей. Чтобы воспользоваться этой программой, требуется подтверждение более низкого дохода, чем при ставке 12%. Это связано со снижением ежемесячного платежа. Например, при сумме кредита 3,5 млн рублей платеж по ставке 12% на срок 15 лет составлял 42 тыс. руб., доход при этом должен быть не менее 95 тыс. руб. При ставке 8,75% и прочих равных, платеж будет 34 980, что позволяет подтвердить доход от 75 тыс. руб.

Не стоит так же забывать про субсидии на взятую ипотеку. Застройщики совместно с банками разрабатывают соответствующие ипотечные программы. Сейчас в некоторых проектах можно купить квартиру в кредит от 5,5% (например, такая субсидированная схема с ВТБ действует в  ЖК «Пятницкие кварталы»).

В Penny Lane Realty отмечают, что количество строящихся и уже построенных метров растет чуть ли не в геометрической прогрессии. «На мой взгляд, затоваривание рынка уже не за горами. При этом население не богатеет. И основным драйвером для продаж может послужить только ипотека.
Уже сегодня субсидируемые ставки 5,5% в «А101»; 6,45% - ПИК и «Урбан-групп». И примеров таких предложений значительно больше», - объясняет директор департамента жилой недвижимости Сергей Колосницын.

Очевидно, что статистика процентных ставок по ипотеке демонстрирует крайне позитивную динамику для потребителя. Как рассказала директор по продажам компании «Лидер Инвест» Татьяна Копыстыринская, компания вступила в программу субсидирования ипотечных кредитов, которая позволяет приобрести квартиру по ставке в 6,7%, против 12-15%, характерных для вторичного рынка.

По словам директора по продажам «Главстрой-СПб» Юлии Ружицкой, в рамках партнерского соглашения между строительной компанией и  «Райффайзенбанком» годовая ипотечная ставка составляет от 8,5%, а минимальный первоначальный взнос - 15%. Более того, у некоторых банков можно приобрести квартиру даже без первоначального взноса или же воспользоваться «ипотечными каникулами».

Впрочем, условия кредитования могут сильно отличаться. Заместитель руководителя отдела реализации «ЮИТ СитиСтрой» Екатерина Баранова рассказала, что сейчас некоторые программы предусматривают более чем комфортный первоначальный взнос - в среднем 10% от стоимости недвижимости, тогда как еще в начале года эта цифра начиналась от  20%. При этом ипотечные продукты считаются высокорискованными, так что риски компенсируются повышенной ставкой. Более того, они предусматривают обязательное страхование, что для клиента считается не очень комфортными условиями. Однако привлекает покупателей то, что минимальный первый взнос позволяет купить квартиру здесь и сейчас, а не копить деньги еще долгий период времени. Даже со средним доходом от 40 тыс. руб. в месяц клиент может позволить себе воспользоваться ипотечныим кредитом на покупку квартиры.

Как рассказала Ольга Шихова, доля ипотеки в сделках по рынку сейчас составляет более 40%, а по некоторым объектам достигает 90%.

В компании «Лидер Инвест» рассказали, что в 2017 году на объектах застройщика до 50% сделок проходило с привлечением ипотеки.

Что же касается северной столицы, то, по словам директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, в 2017 году в компании так же около 50% сделок купли-продажи совершалось с привлечением ипотечных средств. «Мы отмечаем рост спроса на ипотеку у наших покупателей, в 2016 году таких сделок было всего 40%», - констатирует эксперт.

По оценкам «Главстрой-СПб», в Петербурге средний совокупный доход семьи должен составлять порядка 60 тыс. руб. при стоимости однокомнатной квартиры 2,5 млн. руб. Такой доход, позволяющий заемщику выплачивать ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в размере трети доходов, можно считать комфортным.

На премиальном рынке Москвы ипотека так же достаточно развита. По словам эксперта из Penny Lane Realty, состоятельные люди используют ее как инструмент, позволяющий быстро получить необходимую сумму на покупку, не вынимая ее из бизнеса. Даже обслуживание кредита обходится для них дешевле, чем деньги, которые перестают работать на владельца.

Сравнивая ипотечные программы, большинство покупателей обращает внимание на 3 параметра: размер ставки и первоначального взноса, а также необходимый для одобрения нужной суммы набор документов, - поясняет Ася Левнева. «Сейчас достаточное количество ипотечных программ, поэтому наши покупатели могут выбрать подходящую себе. ЗАО «Балтийская жемчужина» работает со всеми банками, но основная доля ипотечных кредитов у покупателей приходится на два крупнейших («Сбербанк» и «ВТБ»)», - конкретизирует эксперт.

При этом представитель «Бон Тон» обращает внимание, что возраст заемщика с каждым годом снижается. «Мы наблюдаем рост числа ипотечных покупателей от 25 до 30 лет. Отчасти, это связано со снижением первоначального взноса или появлением возможности купить квартиру без него. В основном это молодые семьи. По роду деятельности – менеджеры среднего звена, со средним доходом 100-150 тыс. руб. в месяц на семью», - рассказывает Ольга Шихова.

В «ЮИТ СитиСтрой» подтверждают, что в последнее время наблюдается омоложение портрета ипотечного заёмщика. Для накопления 20% от стоимости квартиры среднестатистическому наёмному сотруднику потребуется не один год, но, имея возможность внести при покупке 10%, а то и 5% вместо 20%, купить свою квартиру можно позволить себе гораздо раньше.

Вместе с тем, ипотека – это большая ответственность. Во избежание неприятностей до подписания кредитного договора необходимо выяснить, как будет происходить погашение (онлайн, банкомат, лично в офисе и т.д.), узнать условия досрочного погашения, как частичного, так и полного, - предупреждает Ольга Шихова. – И если заемщик часто бывает в разъездах, то ему лучше уточнить возможность оплаты в других городах и странах».

«Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования, - советует Екатерина Баранова. - Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить. Будущий заемщик должен знать, что недвижимость будет находиться в залоге у банка до полного погашения кредита».

Как пояснили в «Бон Тон», доля тех, кто не справился со своими кредитными обязательствами, составляет всего 1-2% от общего числа клиентов компании. Основная причина неприятностей заключается в том, что у заемщика начинаются проблемы с работой.

В общем же и целом россияне очень ответственно относятся к ипотечным обязательствам и исправно их выполняют. Тем более, банки разработали специальные схемы взаимодействия в сложных для клиента жизненных ситуациях.

По словам эксперта из «Главстрой-СПб», сегодня все более востребованным становится рефинансирование ипотеки. Данная опция позволяет пересмотреть условия кредитования, если по каким-либо причинам заемщик не может потянуть ежемесячные платежи и требуется увеличение срока выплат по кредиту.

Если по каким-то причинам денег хватать перестает, необходимо в срочном порядке уведомить банк, - рассказывает Ольга Шихова. - В противном случае, банк начисляет штрафы за просрочку, и долг будет только расти. Если у должника появляются деньги и погашение кредита возобновляется, банк, как правило, не применяет никаких санкций и все остается на своих местах. Если же нет, то банк может предложить реструктуризацию кредита (например, увеличение срока с уменьшением платежа) или «кредитные каникулы», которые представляют собой отсрочку по выплате основного долга. Проценты при этом должны оплачиваться ежемесячно.

В крайнем случае, должнику светит изъятие квартиры как предмета залога. Но на практике это не выгодно ни банку, ни заемщику. Во-первых, сделать это можно только по решению суда. При этом все судебные разбирательства оплачиваются банком, а потом взыскиваются с должника. Во-вторых, этот процесс очень длительный и может затянуться на год и даже больше. Всё это время проценты и неустойки будут только расти. В итоге, к моменту вынесения окончательного, неподлежащего обжалованию решения о взыскании, долг перед банком может стать больше, чем стоимость самой квартиры. И недобросовестный заемщик может остаться и без квартиры, и с остатком кредита.

Возможным способом избежать такой ситуации в «ЮИТ СитиСтрой» называют участие не только в обязательном страховании, но и в дополнительном страховании себя от потери работы. Кроме того, следует создать «подушку безопасности» в виде накопления суммы, равной нескольким, например шести месяцам погашений по ипотеке. Этого срока вполне хватит для поиска новой работы.

Впрочем, скорее всего ставки станут еще ниже. 15 декабря Центробанк снизил ключевую ставку на 50 базисных пунктов до 7,75% годовых.  С учетом этого решения ставка снижена в шестой раз за 2017 год, в целом ее снижение составило 2,25% (в начале года она составляла 10%). На этом фоне в аналитическом центре АИЖК ожидают продолжения удешевления ипотеки в 2018 году. «Дальнейшее снижение ключевой ставки делает вероятным снижение уровня ипотечных ставок», - заявляют в организации.

Таким образом, обнадеживающая статистика по ипотеке в 2017 году, скорее всего, будет иметь продолжение в году новом,
и условия кредитования станут еще более привлекательными. А молодые семьи с двумя и более детьми смогут воспользоваться программой субсидирования ипотечной ставки сверх 6% годовых в случае ее утверждения властями (читать подробнее). По всей видимости, таким образом власти хотят нивелировать негативный ценовой эффект от перехода с системы долевого участия на проектное финансирование. Ведь главное отрицательное последствие такого перехода – рост цены за квадратный метр.

Александр Ковалевский

   

Нашли ошибку в тексте?
Выделите текст с ошибкой и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней







Вся база новостроек

Новости
Персоны недвижимости

Чермен Дзотов

Генеральный директор

Михаил Владимирович Возиянов

Генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург»

Ольга Трошева

Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

Евгений Кульков

Главный редактор журнала «Комсомольская правда», Санкт-Петербург

Наталья Суслова

Директор коммуникационного агентства «Репутация»

В Эфире