Квартирные метры. Можно ли верить индексам стоимости жилья?

Одной из главных новостей последних дней на рынке жилой недвижимости Москвы стали данные о средней стоимости квадратного метра в столице, опубликованные IRN. Согласно данным специалистов аналитического центра, цена жилого «квадрата» превысила психологическую отметку в $5 тыс. и составила $5021. Цифра эта удивила многих. Кого-то своей «заоблачной» высотой, кто-то наоборот заявил, что цифра занижена как минимум на 20%. Urbanus.ru выяснил, насколько реальны расчеты специалистов IRN и как индекс стоимости жилья будет вести себя в дальнейшем.

Сами специалисты Индикаторов Рынка Недвижимость утверждают, что их индекс наиболее полно отражает сегодняшнюю ситуацию на рынке. И приводят две причины. Первая кроется в том, что исходные базы данных у всех аналитиков и обозревателей фактически одни и те же, но только во всех них присутствует немалое количество «мусора», неполной информации, дублей, устаревших вариантов. Поэтому каждый аналитик решает сам, с какой степенью дотошности удалять сомнительные варианты. Кто-то вообще этого не делает, аналитический центр IRN уверяет, что очищает базы по максимуму. Вторая причина – гигантский разброс цен в различных сегментах. Если основная масса жилья в Москве находится сейчас в диапазоне от $3-7 тыс. за кв. м., то длинный «хвост» относительно небольшого количества элитного жилья тянется до $15-20 тыс. за метр, а иногда достигает $50 тыс. и выше. Если считать среднюю стоимость с учетом всех предложений на рынке, то она будет превышать $6 тыс. Но вопрос в том, будет ли эта цифра объективной, ведь на нее в большой степени повлияет «элитка». Поэтому IRN при своих расчетах элитный «хвост» отсекает. Вроде бы все по-честному, без перекосов, но тут начинают возмущаться риэлтеры. «Данным IRN, при всем нашем к ним уважении, я бы доверять не стал, - говорит Председатель совета директоров Корпорации «ИНКОМ» Константин Попов. – Аналитический центр не является продавцом недвижимости, поэтому не может оперировать реальными цифрами. Возьмем, к примеру, вторичный рынок жилья московского региона. Ежемесячно в столице заключается порядка 6 тыс. сделок, из них 1,5 тыс. проходят через нашу компанию. Мы видим цифры и можем их анализировать». По данным «Инком-Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра в Москве на вторичном рынке сейчас составляет $6,9 тыс. Причем, как сказал Попов, элитное жилье они также не берут в расчет.
Идем далее. Второй крупнейший продавец недвижимости в Москве, Холдинг «МИЭЛЬ», также на днях опубликовал свой индекс стоимости метра. По данным Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», с начала года средние цены на вторичном рынке жилья Москвы выросли на 10%. В феврале, несмотря на увеличение объема предложения, темпы роста цен сохранились на уровне предыдущего месяца. Средняя удельная цена предложения столичных квартир по итогам февраля возросла на 5% и составила $6028 за кв. м. То есть, на тысячу больше чем у IRN и почти на столько же меньше чем у «Инком-Недвижимости». И ведь у всех есть логичные объяснения, почему именно их цифра верна. Сложно понять, кому верить в этой ситуации.
Теперь что касается прогнозов на дальнейшее поведение цен на столичном рынке. Тут тоже не все ясно. Руководитель не раз упомянутого аналитического центра IRN Олег Репченко уверен, что в течение 2008 года цены все-таки стабилизируются и перестанут расти. «Индекс стоимости жилья в Москве перевалил психологическую отметку в $5 тыс. за кв. м. Это является результатом новой волны подорожания жилья, которая развернулась в последний месяц, однако, есть ощущение, что факторы, которые спровоцировали новый рост цен на жилье, достаточно краткосрочны. Это психологические страхи, связанные и с кризисом на фондовой бирже, и с боязнью мирового экономического кризиса, нового дефолта. Сейчас мы уже наблюдаем, что, скорее всего, темпы подорожания жилья пойдут на спад. В частности, если посмотреть на рублевый индекс стоимости жилья за последние 2 недели за счет ослабления доллара показывает не такой большой прирост. По нашим прогнозам подорожание должно сойти на нет к майским праздникам и цены стабилизируются», - говорит он. Но есть и другие мнения. Главный аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник утверждает, что к концу 2009 года цены на жилье в Москве могут достичь $9 тыс. за метр. «Уже 6-7 лет цены на рынке жилья растут не равномерно, а волнообразно. Два года назад мы обнаружили четкие трехгодичные циклы – темпы роста цен от нуля до максимума и снова до нуля. За это время цены в Москве удваиваются в долларовом исчислении. На основе этого мы делали прогноз, что в 2007 году цены будут практически стоять, в 2008 резко пойдут вверх, а в 2009 завершат цикл удвоения по сравнению с декабрем 2006 года». Получается, что нас опять ставят перед сложным выбором: кому все-таки верить? Прогнозы – дело неблагодарное. Взять, к примеру, российских синоптиков. За последние годы нас столько раз «обманывали» с прогнозами погоды, что сейчас Гидрометцентру мало кто верит, многие предпочитают выглянуть в окно и посмотреть, какая погода на улице. Наверное, так же стоит поступать и с прогнозами относительно стоимости жилья.

В статье использованы материалы радиостанции «Эхо Москвы»

Ранее:     Станет ли жильё доступнее после выборов?

Позднее: Ипотека в регионах. Догнать и перегнать столицу