Обзор первичного рынка жилой недвижимости ЦАО. IV квартал 2011 года

Карта структуры районов ЦАО

 



























Структура предложения по районам
 
В течение IV квартала 2011 г. открытые первичные продажи велись в 40 жилых комплексах ЦАО Москвы. За этот период на первичный рынок вышло 4 проекта:

• ЖК Karetniy Plaza, расположенный по адресу Каретный Б. пер., вл. 24-12, стр. 2 (район Сретенка);
• ЖК «Цветной, 26», расположенный по адресу Цветной б-р, д. 26 (район Сретенка);
• ЖК Smolensky de luxe, расположенный по адресу 1-й Смоленский пер., вл. 19-21(район Плющиха);
• Элитный квартал «Литератор», расположенный по адресу ул. Льва Толстого, дом 23/7 (район Хамовники);

 Общая площадь вышеназванных проектов составила порядка 75 тыс. кв. м. Так как жилые комплексы Smolensky de luxe и «Литератор» вышли в преддверии Нового года в данном обзоре их параметры учитываться не будут, но будут включены в обзор за 1-й квартал 2012 года.
 
За первые три квартала 2011 года на рынок вышло 8 проектов:
 
• ЖК Skuratov House, расположенный по адресу ул. Бурденко, вл. 11 (район «Плющиха»);
•  ЖК «На Трубецкой», расположенный по адресу ул. М. Трубецкая, вл. 28, стр. 2  (район «Хамовники»);
• ЖК Barkli Park, расположенный по адресу ул. Советской Армии, вл. 6 (район «Мещанский»);
•  Жилой комплекс, расположенный по адресу Печатников пер., вл. 3, стр. 1(район «Сретенка»);
• Жилой комплекс, расположенный по адресу Печатников пер., д. 19, стр.1(район «Сретенка»);
•  ЖК Knightsbridge Private Park, расположенный по адресу ул. Кооперативная, вл.14/19, вл. 16 (район «Хамовники»);
•  ЖК Barkli Virgin House, расположенный по адресу 1-й Зачатьевский пер., вл.8/9 (район «Остоженка»);
•   возобновились продажи в ЖК Sky House (район «Донской»).
 
Таким образом,  общая площадь 12 проектов, вышедших в 2011 году, составила около 310 тыс. кв. м. В течение 2011 года в трех проектах были полностью реализованы квартиры, в одном проекте официальные продажи были временно приостановлены.
 
Объем предложения по итогам 2011 года составил 1 тыс. 167 квартир или 180,7 тыс. кв. м (жилые комплексы Smolensky de luxe и «Литератор» здесь не учитываются). По сравнению с началом 2011 года объем предложения увеличился на 18%, который составлял 153,1 тыс. кв. м.

Распределение объема предложения по районам в ЦАО


Структура предложения по стадиям строительства
 
По итогам 2011 года доминирующий объем предложения находился в домах со стадией строительства «фасадные и инженерные работы». На  данной стадии строительства находятся  ЖК «Английский квартал», «Итальянский квартал»,  ЖК Sky House, ЖК Barkli Pаrk, ЖК Barkli Virgin House, жилой комплекс на Большом Афанасьевском пер, вл. 24, 26, 28 и жилой комплекс на Цветном б-ре, 13. Суммарный объем таких объектов составил 66 182 м² или 37% от общего объема предложения.
 
Суммарный объем предложения в домах на заключительных стадиях строительства («строительно-монтажные работы завершены», «введен в эксплуатацию», «получено первое свидетельство на квартиру») по итогам IV квартала составил 54  тыс. 972 кв. м или 30% от общего предложения. В IV квартале ЖК «Четыре солнца» был введен в эксплуатацию, а в ЖК «Гранатный, 6» было получено право собственности.
 
Увеличился объем предложения на стадии «нулевой цикл» за счет официального выхода на рынок ЖК KnightsBridge и ЖК Karetniy Plaza, что составило 45 тыс. 889 кв. м  или 25% от общего объема.
 
Наименьшая доля предложения находится в домах на стадии строительства «монолитно-каркасные работы». По итогам 2011 года на данной стадии находятся ЖК «Садовые кварталы» (кв. 1) и ЖК  «На Трубецкой» и их доля составляет 13 тыс. 661 кв. м   или 8% от общего объема.
 
 
Распределение объема предложения новостроек ЦАО по стадиям строительства

 












Долевое распределение предложений по ценовым сегментам
 
По итогам 2011 года на первичном рынке ЦАО основная доля предложения пришлась на квартиры стоимостью от $1 млн. до $1,5 млн. (28%). Доля предложения стоимостью до $1 млн. составила 17%. Увеличилась доля предложений с квартирами бюджетом выше $3 млн. – 22%, что обусловлено выходом высокобюджетных квартир в ЖК KnightsBridge.
 
Распределение объема предложения на первичном рынке ЦАО в зависимости от бюджета


 Самая дешевая квартира по итогам IV квартала предлагалась в ЖК «Английский квартал» бюджетом $406 тыс. 692, самая дорогая квартира – в ЖК «Остоженка Парк Палас» бюджетом $13 млн.

Структура предложения по площадям квартир
 
Структура предложения по площадям в течение 2011 года сохранялась и изменялась не существенно. По итогам  2011 года наибольший объем предложения сосредоточен в площадях диапазоном 100 – 150 кв. м (39% от общего объема), в диапазонах от 150 – 200 кв. м доля предложения составила 28%, до 100 кв. м  - 16%.
 
Средняя площадь квартир по итогам 2011 года составила 155 кв. м . Для сравнения средняя площадь квартир в по итогам 2010 года составляла 155,4 кв. м .
 
Распределение объема предложения ЦАО по площадям

На конец 2011 года  наименьшая площадь 46,4 кв. м   предлагалась в ЖК «Цветной, 26», наибольшая площадь 503,3 кв. м   в ЖК KnightsBridge.
 
Объем продаж квартир на первичном рынке. Структура спроса по районам
 
На первичном рынке в IV квартале 2011 года было продано 169 квартир. Суммарное количество проданных квартир за год составило 657 единиц или 87, 4 тыс. кв. м. По сравнению c 2010 годом (668 сделок) количество проданных квартир снизилось на 1,6%.
 
Динамика количества заключенных сделок на первичном рынке, 1 квартал 2009 г. – IV квартал 2011 г.

 
В IV квартале 2011 года количество проданных квартир снизилось на 39% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года.
 
Распределение объема продаж по районам в ЦАО

 
Безусловным лидером по итогам 2011 года является Донской район, где было осуществлено 40% продаж от общего объема, за счет квартир в жилых комплексах «Английский квартал» и Sky House.

Структура спроса по стадиям строительства
 
Основной покупательский спрос за 2011 год пришелся на новостройки в стадиях строительства «фасадные и инженерные работы» - 41%. В течение года к числу таковых относились следующие комплексы:
• ЖК Sky House;
• ЖК «Английский квартал»;
• ЖК «Итальянский квартал»;
• ЖК Barkli Park;
 
Спрос на дома с высокой стадией строительства в 2011 году составил 27%, распределившись следующим образом:
• «введен в эксплуатацию» – 12%;
• «строительно-монтажные работы завершены» – 11%;
• «получено первое свидетельство на квартиру» – 4%.
 
Активным спросом за данный период пользовались также новостройки со стадией строительства «монолитно-каркасные работы» (21%). В течение года к числу таковых относились следующие комплексы:
• ЖК «Английский квартал», кор. 1А;
• ЖК Barkli Park;
• ЖК «Садовые кварталы» (квартал 1);
 
Востребованы на стадии «нулевой цикл» были жилые комплексы «Садовые кварталы» и Barkli Park.
 
Распределение объема продаж на первичном рынке ЦАО по стадиям строительства

 
Следует отметить уникальность ЖК Barkli Park, который на разных этапах строительства неизменно пользовался популярностью у покупателей.
                     
Долевое распределение спроса по ценовым сегментам
 
За 2011 год на первичном рынке ЦАО основная доля продаж пришлась на квартиры стоимость до $1 млн. (36%). Объем продаж квартир стоимостью от до $1 млн. составил 27% от общего объема. Доля сделок с квартирами бюджетом свыше $3 млн. 11% от общего объема.
                 
Распределение объема продаж на первичном рынке ЦАО в зависимости от бюджета

 
Самая дешевая квартира в 2011 году была продана в ЖК «Английский квартал» бюджетом $316,8 тыс., самая дорогая квартира – в ЖК «Гранатный, 6» бюджетом $19,9 млн..
Структура спроса по площадям квартир
 
Основное количество продаж по итогам в 2011 года было сосредоточено в площадях диапазоном 100 – 150 кв. м (44% от общего объема). Доля проданных квартир с площадями до 100 кв. м составила по 26%, от 150 – 200 кв. м - 19% от общего объема.
 
Средняя площадь проданной квартиры по итогам 2011 года составила 133,1 кв. м. Для сравнения средняя площадь проданной квартиры в по итогам 2010 года составляла 132 кв. м .
 
Распределение объема продаж по площадям на первичном рынке ЦАО

 
В 2011 году наименьшая реализованная площадь составила 44 кв. м   в ЖК «Английский квартал», наибольшая реализованная площадь 500,9 кв. м   в ЖК «Гранатный Палас».
 
Анализ цен предложений
 
По итогам IV квартала 2011 г. средневзвешенная цена предложения в новостройках ЦАО г. Москвы составила 15,81 тыс. $/кв. м, что на 6,3% выше средневзвешенной цены предложения начала 2011 года (тогда она составила 14,874 тыс. $/ кв. м).
В течение года цена предложения росла за исключением III квартала. Таким образом,  за          I квартал рост составил 2,2% по отношению к началу года, во II квартале прирост цены составил 3,6% по отношению к I кварталу, в III квартале произошел небольшой спад на 0,7% и в IV квартале прирост составил 1,2%.
 
Стоимость квартир в течение 2011 года корректировалась. Повышение цен, как от застройщика, так и за счет вымывания дешевого предложения к концу года наблюдалось в следующих жилых комплексах:

• ЖК «Резиденция Знаменка» - 10%;
• Большой Афанасьевский пер, вл. 24, 26, 28 – 25%;
• ЖК «Четыре солнца» - 23%;
• ЖК «Итальянский квартал» - 11%;
• ЖК «Баркли Плаза» - 45%;
• ЖК «Остоженка Парк Палас» – 6%;
• Пречистнека, д. 13 – 9%;
• Сытинский, 3А – 15%;
• ЖК «Четыре ветра» - 8%;
• Петровский, 21 – 9%;
• ЖК «Легенда Цветного» - 18%;
• ЖК «Шоколад» - 12%;
• ЖК «Садовые кварталы» - 2%;
• ЖК Barkli Park – 27%;
• ЖК Sky House – 3%;

 
Понижение цен зафиксировано в следующих жилых комплексах:

• ЖК «Тверской» -  -3%;
• ЖК «Остоженка Парк Палас» - -8%;
• ЖК «Гранатный, 6» - -4%;

 
Динамика изменения средневзвешенной цены на первичном рынке ЦАО, 2003 –2011 г.


 
На протяжении 2011 года лидерами по ценам предложения неизменно оставались районы Патриаршие пруды, Остоженка и Арбат. Район Чистые пруды характеризовался высокой ценой за счет предложений в Клубной резиденции «Чистые пруды», однако в данном комплексе стоимость сделки существенно расходится с ценой предложения.
Наименьшие цены предлагались в Донском районе. Здесь, в течение 2011 года, предлагались наиболее дешевые квартиры в жилых комлексах «Английский квартал» и Sky House.
 
Распределение средневзвешенных цен предложений на первичном рынке ЦАО по районам

 
Ключевые проекты, сформировавшие цены в районах ЦАО в 2011 году

Патриаршие пруды – Гранатный пер., 6, «Гранатный Палас» и Сытинский туп., 3а
Остоженка – «Остоженка Парк Палас», «Баркли Плаза», Barkli Virgin House
Арбат – Большой Афанасьевский пер., вл. 24, 26, 28
Замоскворечье – «Четыре солнца», «Аквамарин»
Сретенка – «Легенда Цветного», Петровский б-р, 21, Karetny Plaza
Новослободский – «Итальянский квартал»
Пресненский – «Трилогия»
Мещанский – Barkli Park
Таганский – «Шоколад»
Чистые пруды – Клубная резиденция «Чистые пруды»
Хамовники – «Садовые кварталы», «На Трубецкой», KnightsBridge
Донской – «Английский квартал», Sky House
Якиманка - «Имперский дом»
               
Совокупный объем предложения в денежном эквиваленте по итогам 2011 года составил $2 633 801 277, что на 15,7% выше показателей начала года ($2 277 384 975).
 
Динамика изменения объема предложения в денежном эквиваленте на первичном рынке ЦАО, 2010 –2011 г.

 
     Анализ цен спроса
 
В IV квартала 2011 г. средневзвешенная цена продаж в новостройках ЦАО г. Москвы составила 12,19 тыс. $/кв. м, что на 6,8% ниже показателей IV квартала 2010 г.  Средневзвешенная цена всех проданных квартир на первичном рынке ЦАО в 2011 году составила 12,836 тыс. $/кв. м.

Динамика изменения средневзвешенной цены продаж на первичном рынке ЦАО, 4 кв. 2010 –2011 г.


 
Итоги и выводы

• За 2011 год на первичный рынок ЦАО вышло 12 проектов общей площадью порядка 310 тыс. кв. м, что является неплохим показателем для рынка элитной недвижимости. В связи с этим, несмотря на запрет строительства в ЦАО, дефицита на ближайшие годы не предвидится.
•  С точки зрения строительства, основной объем предложения закрепился в домах на стадиях «фасадные и инженерные работы» – за счет динамики строительных работ в ряде жилых комплексов. Данная тенденция, безусловно, положительная, т. к. высокие темпы строительства свидетельствуют о стабильном финансировании проектов.
•  По сравнению с началом 2011 года выросло число проектов, продажи в которых осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
•  Средневзвешенная цена предложения выросла на 6,3% и составила 15,810 тыс. $/кв. м,. Постепенно цена предложения возвращается к докризисным показателям, но c аналогичным темпом роста понадобится не менее 2 лет, чтобы выйти на докризисный уровень.
• За 2011 год было продано не намного меньше квартир, чем в 2010 году, что говорит о стабильности покупательского спроса.
• Покупатель стал более доверчив к строящимся объектам, о чем свидетельствует высокий спрос на дома в стадиях «фасадные и инженерные работы» и «монолитно-каркасные работы».
• Основной покупательский спрос в 2011 году по-прежнему формировался в сегменте «бюджетных» квартир.
• Самыми популярными по-прежнему остаются квартиры площадью 100-150 кв. м и стоимостью менее $ 1 млн.
• Самым активным поставщиком элитных жилых новостроек среди районов ЦАО Москвы стал район Хамовники.

 
 Прогнозы

1. В 2012 году заявлено к выходу на рынок несколько проектов. В I квартале планируется открытие продаж апартаментов на Новом Арбате. Объем предложения в течение 2012 года продолжит увеличиваться.
2. Спрос сосредоточится в домах с высокой стадией строительства в относительно недорогих объектах.
3. Средневзвешенная цена предложения за первое полугодие вырастет в диапазоне 3-5%.
4. В 2012 году ожидается выход на рынок ряда проектов, преобладающим планировочным решением в которых станут апартаменты и лофт-апартаменты.
5. Во II квартале 2012 года одним из последствий выборов Президента могут стать временные колебания спроса на рынке элитной недвижимости Москвы. Причем тенденции этих колебаний могут носить противоположно направленный характер и вряд ли приведут к формированию сколько-нибудь значимого и устойчивого тренда. Однако в целом можно ожидать повышения потребительской активности и увеличения количества заключенных сделок, с учетом объема «отложенного спроса» с осени 2011 года.
6. Нестабильность финансовых рынков США и Европы также могут спровоцировать российский бизнес к инвестициям в недвижимость.
7. Вкупе с ростом объема предложения, ожидаемый временный всплеск спроса во II квартале 2012 года не должен повлечь за собой корректировок цен основных предложений ЦАО Москвы.

Понравилось? Расскажите друзьям:

ПОДПИШИТЕСЬ НА НОВОСТИ:

Ранее:     Обзор первичного рынка жилой недвижимости ЦАО. III квартал 2011 г.

Позднее: Более 40% элитных новостроек расположены в Хамовниках